SİTE YÖNETİMİ PARA CEZASI KESEBİLİR Mİ?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, toplu alanlarda birlikte yaşayan kişilerin haklarını korumak ve kişilerin haklarının ve borçlarının yasal çerçevesini belirlemek amacıyla düzenlenmiştir. Kanunda yer alan bu düzenlemelerin yanında kat mülkiyeti kanunu, kat maliklerine Yönetim Planı oluşturma yetkisi vermiştir. Kat malikleri Yönetim planını kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla diledikleri gibi düzenleme hakkına sahiptirler. Bu anlamda yönetim planı tüm kat maliklerini ve taşınmazdan başka şekilde yararlanan herkesi bağlayıcı nitelikte bir sözleşme hükmündedir (KMK 28. Made).

Ayrıca kat mülkiyeti kanununda düzenleme alanı bulan bir diğer önemli husus ise yönetim kurulu yahut yöneticidir. Kat mülkiyetine tabii taşınmazlarda KMK 34. Maddesi gereği anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanmasını mecburidir. Bu sebeple kat malikleri yılda bir defadan az olmamak üzere toplanarak site işleyişini takip etmesi ve idare etmesi için yönetici yahut yönetim kurulu üyelerini seçerler.

Bu bakımdan kat mülkiyetine tabii taşınmazlarda Yönetim veyahut yönetici çok önemli bir unsurdur. Yönetici, anataşınmazı kat malikleri adına yönetir ve onlara karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK Madde 38). Yöneticinin görevleri, sorumlulukları ve hakları kanunda düzenlenmiştir. Dolayısıyla yöneticilerin para cezası kesebilmesi hakkındaki bu sorunun cevabı için bilinmesi gerekli en önemli husus yöneticinin görevleri, kat maliklerinin sorumlulukları ve yönetim planı hükümleri ve yönetim planının hukuki statüsüdür.

Peki site yönetimi kat maliklerine para cezası kesebilir mi?

Uygulamada sıklıkla sorulan sorulardan birisi de apartmanlar yahut sitelerde komşuluk hukukuna, genel işleyişe, yönetim planına ve kat malikleri kurul kararlarına aykırı davranışlarda bulunan kat sakinlerine yönetim tarafından kesilen para cezalarının hukuki durumu ve bunun mümkün olup olmadığı hususudur.

Öncelikle belirtmek gerekir ki para cezaları yalnızca kamu otoritesi kullanılarak ve yine kamuya ait durumlar sebebiyle idare tarafından başvurulan bir müeyyidedir dolayısıyla site yöneticilerinin bu anlamdaki davranışlarını kanımızca para cezası olarak adlandırmak hukuken doğru bir kullanım oluşturmayacaktır. Bu açıklamadan hareketle site yöneticileri yalnızca kanun maddesinden hareketle, site işleyişine aykırı davranışta bulunan kat sakini aleyhine para cezası kesemez yani böyle bir hakkı bulunmamaktadır. Fakat burada önemle durulması gereken nokta ise kat sakinleri bakımından bağlayıcı nitelikte olan ve hukuken sözleşme olarak adlandırılan yönetim planıdır. Yani bu sorunun cevabı yönetim planında hüküm bulunup bulunmamasına bağlıdır. Fakat her halükarda site yöneticisinin bu eylemini para cezası olarak adlandırmak doğru değildir. Yöneticinin bu yöndeki eylemini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 179-182 inci maddeleri arasında düzenlenme alanı bulan cezai koşul(şart) olarak adlandırmanın daha doğru olduğu kanısındayız.

Yönetim Planında Cezai Koşula İlişkin Hükümler

Yönetim planının kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğunu yukarıda anlatmıştık. Sözleşmenin tanımı ise şu şekildedir ”hukuksal bir sonuç doğurmak amacıyla, iki ya da daha çok kişinin ya da kuruluşun, karşılıklı ve birbirine uygun irade bildirişiyle gerçekleşen işlemlere denir.” dolayısıyla sözleşmelerin tarafları, geçerli bir irade açıklamasının ardından

sözleşmede düzenlenen maddeleri kabul etmiş sayılır işte yönetim planı da kat maliklerinin yapmış olduğu bir sözleşme niteliğinde olduğundan burada düzenlenen hükümler kanuna ve genel hukuk ilkelerine aykırı olmamak koşuluyla tüm kat maliklerini bağlayacaktır. Bu sebeple Borçlar Kanunda sözleşmelerden doğan edimlerin yerine getirilmemesi halinde çıkacak uyuşmazlıkların çözümü için düzenlemiş olan cezai koşula ilişkin hükümleri Site Yönetim Planları açısından uygulamakta bu anlamda mümkün gözükmektedir.

Bu sebeple kat maliklerinin konfor alanını ve haklarını koruyan yönetim planı hükümlerinin daha etkin şekilde uygulanması açısından cezai koşul öngörülebilir. Mesela aracını otopark dışında yer alan ortak kullanım alanına park eden kat malikinin eylemi, kapı önlerinde çöp bırakılması vs. gibi durumlarda bu davranışta bulunan kat malikinin örneğin aylık kira bedelinin yarasına tekabül edecek şekilde cezai koşul kararlaştırılabilecektir. Bu gibi durumlarda, aykırı işlemler için yönetim planında hüküm olması kaydıyla cezai koşula ilişkin yönetim planı hükümleri devreye girecek ve yönetici bu halde aykırı eylemde bulunan kat sakininden yönetim planında düzenlenen cezai koşula ilişkin hüküm çerçevesinde gerekli paranın ödenmesini isteyebilecektir. Esasen böyle bir düzenleme kat maliklerinin yönetim planında belirtilen yükümlülükleri eksiksiz yerinegetirmesi için düzenlenen koruyucu nitelikte bir hüküm olarak değerlendirilebilir.

SONUÇ

Bu yazımızda açıklamaya çalıştığımız husus sitelerde görev yapan yönetim kurulu yahut yöneticilerin uygulamada para cezası olarak adlandırdıkları ve bizce cezai koşul niteliğinde olan ve yönetim planında yer alması koşuluyla sözleşmeye aykırı davranışta bulunan kat sakinlerinden belirli bir miktar para ödenmesi istenilip istenilmeyeceği hususudur. Bu sebeple belirtmek gerekir ki site yönetim planlarında cezai koşula ilişkin hüküm yer alması halinde bu hükmün tüm kat maliklerini bağlayacağı ve yöneticinin de aykırı eylemde bulunan kat sakininden cezai koşula ilişkin bu hüküm sebebiyle belirli miktar para ödemesini isteyebileceği kanaatindeyiz.