TOPLU YAPI NEDİR?

TOPLU YAPI NEDİR?

Geçmişten günümüze bakıldığında, hızla artan nüfus sonucunda insanlar müstakil yaşamdan uzaklaşarak, sitelerde yaşamaya başlamıştır. Günümüzde hızla artmaya devam eden nüfus sonucunda birçok bloktan oluşan sitelerde artık yetersiz kalmaktadır. Son gelinen noktada, birden fazla parsel üzerine kurulan, birden fazla bloktan oluşan devasa siteler ortaya çıkmıştır.

Toplu yapı kavramı ilk olarak 14.11.2007 tarihli 5711 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun” ile getirilmiştir. İlgili kanunun “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” ana başlığı altında “Kapsam” başlıklı 66. Maddesi toplu yapıyı şu şekilde tarif etmektedir;

“Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder”

16.08/2008 tarihinde yayınlanan  “Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik” in “Tanımlar” başlığı altında yer alan dördüncü maddesinin (i) bendinde de Toplu Yapı aynı şekilde tanımlanmıştır;

“Toplu yapı: Bir veya uygulama imar planında belirlenen birden çok imar parseli üzerinde, onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisler ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder”

5711 sayılı “Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun” ve “Toplu Yapılara İlişkin Yönetmelik” doğrultusunda yapılan tanımlara göre “Toplu Yapı” kavramına dahil olan hususlar şu şekildedir;

• Tek parsel üzerindeki birden fazla binalar
• Birden fazla parsel üzerinde yer alan birden fazla binalar

KAT MÜLKİYETİ KANUNU KAPSAMINDA TOPLU YAPILAR

14.11.2007 tarihinde yayınlanan 5711 sayılı Kanunun 22. Maddesi ile 624 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı dokuzuncu bölüme eklenen maddeler ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplu yapılar düzenlenmiştir.

Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler ana başlığı altında “Kapsam” başlıklı 66. Madde şu şekildedir;

“Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz.

Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir”

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na 5711 sayılı Yasa ile eklenen ve yukarıda açıklanan 66. Maddede, bir sitede toplu yapı yönetimi kurulabilmesi için şartlar şu şekildedir;

1. Bir veya birden çok imar parseli üzerinde kurulmuş olmak.
2. İmar parseli üzerinde kurulmuş olmak. İmar parseli, belediyeler veya yetkili merciler tarafından imar mevzuatında göre yapılan imar düzenlemesi çalışmalarından sonra oluşmuş parseller anlamına gelir. Kadastro parseli üzerinde toplu yapı kurulamaz, kurulmuşsa toplu yapıya ilişkin özel hükümlere tabi olmaz.
3. Onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak olması
4. Bunların yanında alt yapı tesislerinin bulunması
5. Ortak kullanım yerlerinin, sosyal tesis ve hizmetlerinin mevcut olması
6. Bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade etmelidir.
7. Yapı topluluğu tek parsel üzerinde ise bu parselde; birden çok parsel üzerinde ise parsellerin tümünde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olmalıdır.

TOPLU YAPILAR İLE İLGİLİ UYUŞMAZLIKLARDA GÖREVLİ MAHKEME

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Asliye hukuk mahkemelerinin görevi” başlıklı 2.maddesinde “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Bu Kanunda ve diğer kanunlarda aksine düzenleme bulunmadıkça, asliye hukuk mahkemesi diğer dava ve işler bakımından da görevlidir.” Hükmü yer almaktadır.

Diğer taraftan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun Ek 1.maddesi “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” Hükmü yer almaktadır. Bu madde uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan her türlü anlaşmazlıkta görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Toplu yapılarla ilgili uyuşmazlıklarda da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ek 1.maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Ancak sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmemiş ise, uyuşmazlıkların çözümünde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri değil, genel hükümler uygulanır. Bu sebeple de toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde doğan uyuşmazlıklarda Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

YARGITAY KARARLARI DOĞRULTUSUNDA TOPLU YAPI VE GÖREVLİ MAHKEME

• Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2016/9819 Esas, 2016/10385 Karar sayılı kararı;

“…Dosya içindeki bilgi ve belgelere göre; davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu ve 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlere göre sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerektiğinden görev hususu da genel hükümler çerçevesinde belirlenmelidir. Bu nedenle davanın 10/07/2015 tarihinde açıldığı da göz önünde tutularak uyuşmazlığın, asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir…”

• Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/1160 Esas, 2017/10825 Karar, 20.12.2017 tarihli kararı;

“…Dava; 01/11/2013 tarihli kat malikleri kurulu olağanüstü genel kurul toplantısının ve bu toplantıda alınan kararların iptaline ilişkindir. Dosya kapsamından, dava konusu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olup, Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşılmaktadır. Bu nedenle uyuşmazlığın çözümünde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Buna göre görev hususu da genel hükümler uyarınca belirlenmelidir. Hukukî uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemesinin görevi ise istisnadır. Özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh hukuk mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen bütün dava ve işler asliye hukuk mahkemesinde görülür…”